ועדה מקומית לתכנון ובניה קריית אונו ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח'

פסק דין

1. העותרת, הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אונו, עותרת כנגד החלטת ועדת הערר מיום 15.10.12 (להלן: "החלטת ועדת הערר"), בה התקבל ערר על החלטת העותרת (להלן: "החלטת העותרת").

עניינן של ההחלטות הוא בבקשתה של משיבה 2 לקבל היתר בניה במגרש שבבעלות משיבים 3-29, הידוע כמגרש 302 (חלקה 35 בגוש 6370), וכתובתו רח' הדובדבן 4, קריית אונו (שכונת פסגת אונו) (להלן: "המגרש").

רקע

2. א. שכונת "פסגת אונו" מצויה בתחום תמ"מ/281 (י"פ 5082) שפורסמה למתן תוקף ביום 9.6.02, וכוללת שטח של 394 דונם. על פי תכנית זו, אמורה השכונה לכלול 1381 יח"ד בסה"כ. 317 מהדירות אמורות להיבנות ב-9 בניינים שסומנו כאזור מגורים מיוחד 1, 836 מהדירות אמורות להיבנות ב-11 בניינים שסומנו כאזור מגורים מיוחד 2, ו-228 מהדירות ב-3 בניינים שסומנו כאזור מגורים מיוחד 3. בשלב הנוכחי, התבקשו וניתנו היתרי בניה לכל המגרשים בשכונה, מלבד מגרש 303. בכל בקשות היתר הבניה, לבד מאחת, נכללה בקשה להקלה מתכנית שעניינה תוספת יחידות דיור. בשלב זה, בהתעלם ממגרש 302 (נשוא הדיון), נבנו או אושרו לבניה 1540 יח"ד, רובם ללא כל התניה ו- 2 מגרשים תחת התניה כי מספר דירות בבניין תיועדנה ל"דיור בר השגה" כהגדרתו בידי העותרת. תוספת יחידות הדיור התבקשה, בכל המקרים, בהתאם להוראות תקנה 2(9)(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 המאפשרת ליתן, במסגרת מתן היתר בניה, הקלה לבניין בודד, בהסכמת כל בעלי הזכויות במגרש. ההקלה מבטאת תוספת דירות בשיעור של עד 20% ממספר הדירות המותר על פי התכנית, ובלבד שהשטח הממוצע של הדירות לאחר מתן ההקלה, יעלה על 80 מ"ר (להלן: "תקנת שבס").

ב. מוסדות הציבור בשכונה מרוכזים במגרשים 504 ו-505. ביחס למגרשים אלו התקבלה ביום 5.7.10 תכנית קא/399 "מתחם גני ילדים ובית כנסת שכונת קרית אונו", שמטרתה "הסדרת הבנייה במגרשים לבנייני ציבור", ועיקר תוכנה, עפ"י סעיף 2.2.4 לתקנון התכנית "הגדלת שטחי הבנייה העיקריים ב-900 מ"ר". כמו כן, ניתן לעיריית קרית אונו ביום 26.7.10 היתר לשימוש חורג במגרש 505 להקמת גן- ילדים, במקום שישמש כבית כנסת.

ג. כאמור, מגרש 302, נשוא העתירה, מצוי באזור מגורים מיוחד 3. לכל אחד מהמגרשים באזור זה ניתנה אפשרות לבנות 76 יחידות דיור בשטח ממוצע של 120 מ"ר, בגובה בניין של עד 19 קומות מעל לקומת הכניסה ו-2 מרתפי חניה, בתוספת קומת גג חלקית לשירותים הנדסיים טכניים.

3. בשנת 2007 ביקשה חברת "נידר" – חברה לבניה בע"מ, שהיתה אז בעלת המגרש 302 הנ"ל,לקבל היתר בניה במגרש, תוך הקלה לפי תקנת שבס, באופן שבו ייבנה בניין מגורים בן 20 קומות הכולל 91 יח"ד. על פי החלטה לקונית של העותרת מיום 11.12.06 הוחלט "לאשר הבקשה לרבות ההקלות" בתנאים שעניינם עיצוב ארכיטקטוני, בדיקות יועץ תנועה ושירותים ציבוריים וחתימה על התחייבות בדבר היטל השבחה. ביום 23.7.07 הוחלט "לאשר הבקשה, לרבות ההקלות, בהתאם להחלטה מיום 11/12/06" בכפוף לתשלום היטלים ואגרות וקביעת תנאי המגביל גודלם של המחסנים הדירתיים. היתר הבניה האמור לא מומש ופקע לאחר שנה ממועד קבלתו.

משיבה 2 רכשה את זכויותיה של נידר. ביום 28.8.11, היא הגישה מטעמה בקשה חדשה להיתר בניה. בבקשה התבקשו מספר הקלות ממגבלות תמ"מ/281. ההקלות שנתבקשו כללו, בין השאר, תוספת של 15 יחידות דיור תוך הקטנת שטחן הממוצע, באופן שהדירות הקטנות ביותר תהיינה בשטח של 90 מ"ר, ניודי שטחים עיקריים מקומת המרתף לקומות המגורים, וניודי שטחי שירות מהקומות העליונות לקומת המרתף.

ביום 28.3.12, ניתנה החלטת העותרת. חלקה המהותי של ההחלטה יפורט במלואו להלן:

"הבקשה היא להקמת בנין נוסף בפסגת אונו, תוך בקשה להקלה במספר יח"ד ע"י הוספת 15 יח"ד על פי תקנת 'שבס'.

לנוכח העובדה ששכונת פסגת אונו התאכלסה במשפחות צעירות, מתקשה העיריה לתת מענה לביקושבגני ילדים וכיתות בית ספר. לאור החלטת הממשלה להוריד את גיל חינוך החובה, בעיה זו אף החמירה.

כידוע, בתקנת 'שבס' נקבע שתנאי לאישור תוספת הדירות הוא בדיקה שקיימים בסביבת הפרוייקט מספיק פתרונות לצורכי ציבור. תנאי זה כבר אינו מתקיים בפסגת אונו ולמעשה לא ניתן לאשר תוספת יחידות דיור מעל המותר בתכנית. יחד עם זאת ועל מנת לעודד פתרונות דיור לזוגות צעירים בהתאם למסקנות דו"ח טרכטנברג [קרי: דיור בר-השגה - נ.א.], קיבלה הנהלת העיר החלטה לאפשר תוספות יחידות דיור על פי תקנת 'שבס' בתנאי שמחצית הדירות הנוספות יהיו דירות קטנות שישווקו על פי הקריטריונים שנקבעו ע"י ועדה בלתי תלויה ושאושרו ע"י מועצת העיר וייחתם על כך הסכם בין היזם לבין העיריה. [ההדגשה לא במקור- נ.א.]

לאשר הבקשה, לרבות ההקלות, בתנאים הבאים:

1. מבוקש להוסיף שטחי שרות בגין דרישת הג"א להגדלת ממ"דים.

חלק משטחים אילו מבוקשים להעברה אל מתחת לפני הקרקע.

לא ניתן להוסיף שטחי שרות שמתקבלים בגין הממ"דים לצורך מטרות אחרות.

כמו כן מבוקשת העברת שטחים עיקריים מתחת לפני הקרקע לקומות.

ניוד "דו צדדי" זה אינו קביל מבחינה תכנונית.